Artigos MFG imóveis

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Uma palestra motivacional com 

Fabio Marques


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NOVAS REGRAS SOBRE REGISTROS DE IMÓVEIS ? Compradores de imóveis não terão mais o dever de obter e analisar as certidões de processos jurídicos contra os respectivos proprietários. A nova regra consta da lei 13.097, de 20/01/2015. Se não houver na matrícula do imóvel nenhuma inscrição relativa a dívidas ou processos judiciais, este não poderá mais ser alienado após mudar de dono. A nova norma também determina que caberá ao interessado registrar na matrícula do imóvel informações sobre penhoras, existência de ação de execução ou de ação em fase de cumprimento de sentença judicial e, mediante decisão judicial, ação cujos resultados ou responsabilidade patrimonial possam reduzir o proprietário à insolvência. Vale a pena ler a íntegra da nova lei para assimilar as novas informações e ter condições de orientar com clareza os clientes e parceiros. Fonte SECOVI


Londrina é a melhor cidade do Paraná para investir em imóveis, diz pesquisa.

Londrina aparece como a 18ª posição na lista das 100 cidades brasileiras com melhor potencial para investimento em imóveis. O ranking, divulgado pela revista Exame, foi elaborado pela consultoria Prospecta Inteligência Imobiliária. 

O desempenho de Londrina é o melhor entre as cidades paranaenses, à frente de Maringá (23º lugar), Cascavel (53º), São José dos Pinhais (63º), Ponta Grossa (68º) e Foz do Iguaçu (94º). 

A pesquisa analisou todas as cidades do país com menos de 1 milhão de habitantes, o que corresponde a 94% dos municípios brasileiros. As 100 cidades melhor classificadas possuem características como renda per capita elevada, população com alto nível de instrução e de vínculo empregatício, um número considerável de empresas atuantes e déficit imobiliário elevado. 

Londrina, de acordo com os critérios adotados, foi considerada com ótimo potencial para investir tanto em imóveis de alto padrão como nos de baixo padrão. O déficit habitacional do município é de 35,51%. 

As fontes utilizadas para o estudo contemplam instituições como Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Programa das Nações Unidas para o Desenvolvimento (Pnud), Ministério do Trabalho, Associação Brasileira de Estudos Populacionais, Data SUS e Onmaps-Geofusion. 

O gerente regional da Plaenge em Londrina, Olavo Batista, destaca que a pesquisa se diferencia de outros levantamentos porque foca na demanda, ou seja, no tipo de imóveis que interessam ao mercado e na forma como serão comercializados. "O estudo demonstra que os londrinenses têm alto grau de instrução, bom vínculo empregatício e uma renda média de sete salários mínimos. São consumidores bastante qualificados", acredita. 

Ele lembra que a cidade está entre as mais verticalizadas do mundo, com uma média de 25% a 30% da população morando em edifícios. "Esta cultura de viver em apartamentos somada ao recente ingresso de famílias nas classes B e C reforça que o mercado é bom em Londrina", afirma. - fonte Revista Exame 2015

STJ: Os conflitos na compra e venda de imóveis  

A compra e venda de imóveis é assunto que traz ansiedade a muitos brasileiros. Dúvidas sobre o financiamento ou a comissão de corretagem, atrasos na entrega da obra, rescisão contratual e falsas promessas da publicidade levam milhares de pessoas a discutir suas demandas nas instâncias do Judiciário.

A solução para muitos desses conflitos já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos. São, principalmente, julgados da Terceira e da Quarta Turma do tribunal, especializadas em matérias de direito privado.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

A Terceira Turma entende que o CDC atinge os contratos nos quais a incorporadora se obriga a construir unidades imobiliárias mediante financiamento (AREsp 120.905). Incorporadora é aquela que planeja, vende e divulga o empreendimento, diferente da construtora, que muitas vezes apenas executa a obra.

De acordo com a Lei 4.561/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, a atividade da incorporadora é promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

O STJ entende que o contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido por essa lei, mas sobre ele também incide o CDC, ?que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa-fé objetiva? (REsp 1.006.765). 

Equivalência das prestações

O cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

No julgamento de um recurso, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva.

As formas e condições da restituição em caso de rescisão foram definidas pela Segunda Seção do STJ em processo julgado nos termos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (recurso repetitivo). De acordo com a Seção, ?é abusiva cláusula que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, no caso de resolução de contrato de promessa de compra e venda, por culpa de quaisquer contratantes?.

A devolução dos valores somente após o término da obra retarda o direito do consumidor à restituição da quantia paga, em violação ao artigo 51, II, do CDC. Constitui ainda vantagem exagerada para o fornecedor, conforme o inciso IV do mesmo artigo.

Havendo resolução do contrato, segundo a Seção, ?deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento? (REsp 1.300.418).

Publicidade enganosa

Para o STJ, a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato, e suas promessas devem ser cumpridas. Um dos processos julgados na corte tratava do caso em que várias pessoas compraram diversos imóveis sob a promessa de que seria constituído um pool hoteleiro. Entretanto, vendida a proposta de hotel, ocorreu interdição pela prefeitura em virtude de a licença ser apenas residencial.

A empresa vendedora adotou medidas para tentar superar a interdição, remodelando o projeto anunciado, o que não satisfez os compradores. O STJ entendeu que era cabível indenização por lucros cessantes e dano moral (REsp 1.188.442).

O jornalista Biasi Buggiero, no livro Questões Imobiliárias, afirma que, no afã de acelerar as vendas, às vezes o próprio incorporador ou a agência de publicidade promete características que o prédio não terá. É comum o uso da expressão ?terceiro dormitório opcional? para uma dependência que, no projeto aprovado pela prefeitura, aparece como despensa. É comum ainda haver incoerência na área externa anunciada.

O tribunal já enfrentou inúmeras discussões envolvendo área de garagem. Uma dúvida comum é saber se integra ou não a unidade vendida. A conclusão dos ministros é que o anúncio deve informar claramente uma possível integração, de modo que os consumidores não tenham dúvida quanto ao tamanho real do apartamento ? uma aplicação do princípio da transparência, previsto no CDC (REsp  1.139.285).

Indenização por atraso

Para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização. A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Mas a jurisprudência predominante estabelece que, havendo atraso na entrega do imóvel, há possibilidade de cumulação da multa prevista em contrato com indenização por perdas e danos, inclusive lucros cessantes (AREsp 521.841).

Juros no pé?

O STJ entendeu ainda que não é ilegal ou abusiva a cláusula constante de contrato de compra e venda de imóvel em construção que prevê a incidência de juros compensatórios sobre os valores de prestações anteriores à entrega das chaves. Trata-se dos chamados ?juros no pé?, conforme jargão da área.

Como regra, na incorporação imobiliária, o pagamento pela compra de um imóvel deve ser à vista. No entanto, o incorporador pode oferecer prazo ao adquirente para pagamento, mediante parcelamento do preço, até que o imóvel seja entregue. Os juros compensatórios cobrados antes da entrega do imóvel é que são chamados ?juros no pé?.

Os ministros da Segunda Seção, composta pela Terceira e Quarta Turmas, entenderam em 2012, por maioria de quatro votos a três, que, sendo facultada ao consumidor a aquisição do imóvel a prazo, é legítima a cobrança dos juros, desde que estabelecida no contrato. O objetivo é assegurar o equilíbrio financeiro, que deve ser marcado pela equivalência das prestações. (EREsp 670.117)

Comissão de corretagem

Abusos na cobrança de comissão de corretagem em contratos de compra e venda também provocam muitas demandas no Judiciário.

Segundo a jurisprudência do tribunal, o ônus da corretagem cabe à vendedora, salvo na hipótese de o consumidor contratar o corretor para pesquisar e intermediar a negociação. Em uma decisão, o STJ determinou a divisão solidária da comissão entre vendedor e comprador. "Em regra, a responsabilidade pelo pagamento da comissão é do vendedor; contudo, considerando os elementos dos autos, justifica-se a distribuição da obrigação" (Ag 1.119.920).

Para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656). Em decisão proferida em um recurso, a relatora, ministra Nancy Andrighi, explica que, após o Código Civil de 2002, pela disposição contida no artigo 725, é possível a comissão em caso de arrependimento.

Pelo novo código, o julgador deve refletir sobre o que é resultado útil a partir do trabalho de mediação do corretor. A mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

A ministra Andrighi disse que é comum, após o pagamento de pequeno sinal, as partes pedirem certidões umas das outras a fim de verificar a conveniência de efetivamente levar o negócio adiante, tendo em vista os riscos de inadimplemento, de inadequação do imóvel ou mesmo de evicção.

Essas providências, segundo a ministra, encontram-se no campo das tratativas, e a não realização do negócio por força do conteúdo de uma dessas certidões implica mera desistência, não arrependimento, sendo, assim, inexigível a comissão por corretagem (REsp 1.183.324).

Pesquisa Pronta

Na página da Pesquisa Pronta, o leitor encontrará pesquisas previamente elaboradas pela Secretaria de Jurisprudência do STJ sobre alguns dos temas mencionados neste texto. Uma delas trata da responsabilidade civil pelo descumprimento de prazo para entrega de imóvel objeto de contrato de compra e venda. 

 REsp 1087225; AREsp 120905; REsp 1006765; REsp 1300418; REsp 1188442; REsp 1139285; AREsp 521841; EREsp 670117; Ag 1.119.920; AREsp 390656; REsp 118332
Escritório Schiavon Advogagos - Informações  Dr Giovanne Schiavon, www.schiavonadvogados.adv.br.

DIREITO DA VIZINHANÇA 

Há alguma lei que proteja contra vizinhos que soltam seus cachorros toda manhã e tarde para fazer suas necessidades na rua, sujando as calçadas e enferrujando os portões?

 

Direito de vizinhança é o complexo de direitos e obrigações que se estabelece entre os titulares de imóveis vizinhos. Deste modo, o Código Civil estabelece obrigações entre vizinhos. Disciplina especificamente: a repressão ao uso nocivo da propriedade, a questão das árvores limítrofes e os caminhos que devem existir como acesso às propriedades.

São abusivos os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites físicos de sua propriedade, mesmo assim venham a prejudicar o vizinho.  Tem-se o exemplo dos Templos que produzem barulho. São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade. Pode-se afirmar, então, que o uso nocivo da propriedade pode existir quando há exercício lícito e regular e configurar ato lesivo.

A questão a respeito de animais que interfiram no sossego, na segurança ou saúde pode ser solucionada com o recurso aos institutos do Código Civil. Isso porque, o direito de vizinhança, garante ao proprietário o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde, provocadas pela utilização de propriedade vizinha, inclusive de animais. Nesse sentido, nos Tribunais prevalece o entendimento de que é possível a aplicação de medidas restritivas quando houver a presença de animais nocivos ou impertinentes (consulte Apelação nº 230.453, 6a Câmara, Julgados no Tribunal de Alçada, Revista dos Tribunais, nov. 1988 e RT 791/213). Para tanto será necessária a contratação de advogado para que requeira judicialmente as medidas adequadas.

Um segundo caminho é o de buscar a secretaria municipal de meio ambiente a fim de formular reclamação e solicitar fiscalização e eventualmente multa para os proprietários dos animais.

Giovanne Bressan Schiavon, advogado.


 O PROPRIETÁRIO - RELAÇÕES DE VIZINHOS

Observei uma casa que está à venda há algum tempo e na frente foi pendurada uma placa de uma imobiliária. Lixo de toda espécie acumula-se pelo terreno, além de inexistirem travas nas janelas, fator que facilita a entrada de pessoas com as mais variadas intenções, podendo até virar mocó. De acordo com a lei, quem deve zelar pela casa: proprietário ou imobiliária?
O proprietário. As relações de vizinhança são obrigações que vinculam a pessoa enquanto titular da coisa. Tem uma grande característica: está sujeita à figura do abandono, ou seja, não acompanha a pessoa (exemplos: obrigação de silêncio, despesas de condomínio). Tal obrigação nasce de norma legal, nunca podendo nascer da vontade das partes.
No caso em questão pode-se falar de uso anormal da propriedade. Este é o exercício regular do direito de propriedade, porém lesivo, de forma a gerar obrigações entre titulares de imóveis vizinhos. Ou seja, tem-se que o uso anormal da propriedade é um exercício lícito e regular, mas se viola a segurança, o sossego e a saúde, configura o ato lesivo.
As modalidades do uso anormal são: uso abusivo e uso lesivo. São abusivos os atos que, embora o causador do incômodo se mantenha nos limites físicos de sua propriedade, mesmo assim venham a prejudicar o vizinho. Tem-se o exemplo dos Templos que produzem barulho. São lesivos os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso estranho da sua propriedade e a atividade tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público. É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora normal a atividade. Enfim, não há necessidade de se comprovar a intenção de provocar o dano, somente a ocorrência do mesmo.
Giovanne Schiavon, advogado,
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DICA MFG IMÓVEIS

Crédito imobiliário tem o melhor abril desde o início da série histórica, diz Abecip

Volume de crédito atingiu R$ 9,25 bilhões no quarto mês do ano, com 44,6 mil unidades financiadas


O volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis somou R$ 9,25 bilhões em abril, alta nominal de 9% em relação ao mês anterior e de 0,8% em relação ao mesmo período do ano passado. O montante financiado foi o melhor para o mês de abril desde o início da série, em 1995. Os dados foram divulgados nesta sexta-feira (22) pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

No acumulado de 12 meses, o volume de empréstimos para aquisição e construção de imóveis com recursos das cadernetas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) alcançou o montante de R$ 111,8 bilhões, valor 2,7% inferior ao apurado nos 12 meses anteriores.

Em termos de quantidade, foram financiados em abril 44,6 mil imóveis, o que representa crescimento de 2% em relação a abril do ano passado e de 20,8% na comparação com março. Já no acumulado do ano, foram financiadas 154 mil unidades, número 8% menor que o de igual período de 2014. Nos últimos 12 meses 524,9 mil imóveis foram financiados, o que corresponde a um recuo de 5,2% em relação aos 12 meses precedentes.

De acordo com o levantamento, as cadernetas de poupança dos agentes financeiros do SBPE registraram em abril saídas líquidas de R$ 5,2 bilhões. O volume total de recursos aplicados em cadernetas permitiu uma elevação do saldo de 6% comparativamente a abril de 2014, encerrando o terceiro mês do ano em R$ 510,1 bilhões.


 Apostando em bons negócios

 

Seja para comprar o primeiro imóvel ou em caso de grandes investidores imobiliários, contar com a assessoria de uma imobiliária idônea tende a ser fundamental para evitar "dor de cabeça futura" e garantir negócios feitos com segurança e transparência, com ambas as partes negociantes satisfeitas. Apontado pelo setor como principal benefício, a segurança é um item primordial do qual o cliente não deve correr o risco de abrir mão na hora de comprar, vender ou locar um imóvel. 

Na verdade é comum pessoas tentarem fazer negócios sozinhos e saírem no prejuízo em suas economias, por serem trapaceadas por pessoas de má fé, por confiar e não tirar as certidões que nos de costume tiramos em todas as negociações, não fazemos nada sem os devidos documentos, e quando preciso uso a  assessoria de nossos advogados.

Dentre as orientações mais comuns referentes à documentação estão confirmar na origem a procuração para evitar o risco de que seja fraudulenta; no caso de proprietários de imóvel em Londrina que moram fora daqui, retirar certidões pessoais tanto em Londrina quanto na cidade em que estão residindo; exigir vistoria do imóvel e fazer levantamento condominial do imóvel para checar se não há inadimplência e pendências de taxas de água, luz e impostos. Verificar a situação do imóvel junto à Receita Federal também é um item considerado fundamental.  

O momento do mercado está instável, mas com a assessoria imobiliária, você pode fazer um bom negócio e ainda ter segurança para realizar uma venda, uma compra ou uma locação. Nós da MFG Imóveis, damos toda orientação e vamos ate o final da negociação, com segurança e total responsabilidade. Visite o nosso site www.mfgimoveis.com.br.


Permuta de imóveis cresce com a escassez de financiamento

 

A modalidade sempre existiu, mas vinha perdendo força pela facilidade do financiamento imobiliário, agora vem tomando força cada dia mais, a permuta acontece quando outro imóvel é dado como parte de pagamento para um novo ou um usado de maior valor, uma coisa que muitos vendedores não sabem, é que quando entrar um imóvel de menor valor numa negociação, o comprador tem que pagar a comissão sobre o imóvel colocado na negociação  e o vendedor paga sobre o dinheiro, para o vendedor não pagar duas vezes a comissão sobre o imóvel que esta entrando na negociação.

Segundo especialistas, a operação facilita a negociação dos imóveis, já que a dificuldades nos financiamentos estão maiores. A tendência é que nos próximos meses esse tipo de negociação tomará mais força. Outra dica é que o vendedor esteja em dia com a documentação para facilitar a negociação, tanto na permuta como nos financiamentos ou vendas em cartórios.


Dica MFG - Procura de imóveis para Locação aumentaram de maio a setembro de 32%, sendo que na regiões sul e sudeste foram de 11%, por causa dos novos limites que a caixa econômica federal colocaram para os financiamentos de imoveis usados, se esta precisando de vender, comprar, locar ou administrar, fale com quem entende.